持有型不动产ABS，爱华外汇官网是多少又被称作"私募REITs"，为国内房地产理财运营商供给了更多元化的融资选项。

自2023年推出以来，这种全新金融产品受到欢迎。特别自2024年下半年以来，项目申报踊跃上交所和深交所反应也敏捷，受理
、发行开展提速，持有型不动产ABS得以连续扩容。爱华外汇平台

新近一只获得受理的产品是"国金资管-观博啟城持有型不动产资产拥护专项计划"（下称，观博啟城持有型不动产ABS）。

该产品初步权益人为上海康达高地公司运维有限公司，计划运维人为国金证券资产运维有限公司 ，拟发行金额为4.99亿元。

而自3月末至4月初 ，上交所实质上已连续受理了5单持有型不动产ABS项目
。

除上述观博啟城持有型不动产ABS之外，其他项目还包括：人保资产-中铁诺德持有型不动产资产拥护专项计划 、泰康资产-财通-远景新资源持有型不动产资产拥护专项计划(碳中和)；

以及东百集团仓储物流持有型不动产资产拥护专项计划、中金凯德商业持有型不动产资产拥护专项计划。

01

观博啟城开展证券化

在推出市场很长一段时间内 ，持有型不动产ABS的发行主体以央企为绝对主导力量 ，例如"中交系"已连续申报或发行了4只产品  。但近来
，民营公司、外资公司参与度目前提高。

资料呈现 ，观博啟城是由周大福公司与啟城理财（WS Ascent），于2022-2023年共同组建的资产运维公司。

其中周大福公司是周大福集团旗下的私人理财控股平台 ，在资源 、医疗
、教育 、资讯和私募理财等多个产业板块均有布局；而啟城理财是于2019年由凯雷理财集团的EX外汇交易中国不动产理财业务独立拆分而成。

观博啟城的成立本身就是奔着发行REITs而去 
。据介绍 ，该平台核心留意的理财对象 ，是目前符合国内公募REITs发行所涉及的不动产或新基建类资产 ，如保养性租赁房产，生物医药产业园及高端制造产业园等
。

成立之初，观博啟城便瞄准了啟城理财早年孵化的 ，生物医药产业园理财平台康达源集团（Concora Group）。后者由啟城理财与启元创新集团/百放英库创始人团队联合创立
。

2023年，观博啟城将康达源集团吸纳为成员公司，并马上开展对上海张江医谷、药谷两处生命医学产业园的收并购。

截至目前，康达源集团拥有康达源谷、康达医谷两个理财运营项目。

其中康达源谷可出租面积21,691平方米，车位数目180个，主要租户有硕迪生物等；康达医谷建筑面积71,746平方米 ，由18幢（1栋主楼和17个小独栋）建筑组成，停车位389个 ，主要租户有先声药业等 。

观博啟城另一个着力领域是房产租赁。2023年6月 ，观博啟城与识别"宿舍型公寓"运营商的轻松寓 ，发起成立了保养性租赁房产资产运维平台城璟租住集团，并发布针对中国大陆地区的房产租赁运营品牌"EASE LIVING城璟租住"。

亦是在成立后不久，城璟租住集团便与开元旅业集团协作，通过收购后者的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目，完成首笔重资产收购。目前  ，该项目已被改造替换为"城璟·宝山中环社区"且已投入运营 。Exness外汇

2024年3月，城璟租住集团完成第二笔收并购，将复星集团旗下项目薪资囊中
，并替换为"城璟·宝山中环社区"。

那么观博啟城持有型不动产ABS的底层资产会是什么？

根据股权穿透 ，这只持有型不动产ABS初步权益人上海康达高地公司运维有限公司，持有上海康达源医药有限公司100%股权。上海康达源医药有限公司注册域名为上海市浦东新区芙蓉花路118弄1号3层317-338室 ，即康达医谷园区内 。

答案相信也对比明显。

02

持有型不动产ABS扩容

作为2023年才推出市场的创新金融产品，持有型不动产ABS推动十分迅速 。

资料呈现，持有型不动产ABS被视为公募REITs制度渐渐完善的成果。

根据上交所的宣讲介绍，该产品识别为可与Pre-REITs和公募REITs衔接的场内标准化权益产品。

在产品制度安排上 
，整体借鉴公募REITs法规导向和产品要求，但会基于融资人、理财人的需求配置更灵活的制度。一部分人亦称其作"私募REITs"
 。

并且，持有型不动产ABS对入池资产类别不设限 ，对底层资产规模
、收入率也不设硬性标准，没有首期发行规模和现全流分派率的最低要求。更关键的是，募集资金用途无限制。

简单来说
，持有型不动产ABS比Pre-REITs更进一步，但比公募REITs更灵活宽松，发行门槛更低 ，扩募也更方便快捷 。

自2024年下半年以来，持有型不动产ABS扩容明显提速
。

包括目前已成功发行的7只持有型不动产ABS产品，6只均在去年下半年后完成挂牌发行 。

也是在这段时间 ，持有型不动产ABS的资产类别从公路资产，逐渐拓展到房产租赁、写字楼、数据中心
、绿色低碳资产等。

例如 ，越秀地产就在2024年12月成功发行了"中信证券-越秀商业持有型不动产资产拥护专项计划"。它为市场上第四单持有型不动产ABS ，也是市场首单商业物业持有型不动产ABS。

其发行规模14.13亿元，底层资产为广州环贸中心（广州ICC）办公空间+停车场
。

作为以办公为主的商务综合体项目，广州ICC建筑面积超23万平方米 ，"办公空间+停车场"建筑面积达11.6万平方米，超过标准因此没有办法发行公募REITs
。

截至目前，目前申报途中的持有型不动产ABS已达到10个。

其中
，建信房产租赁基金持有型不动产资产拥护专项计划(2024年第一次扩募并新购入租赁房产项目)为首只扩募产品。广明高速持有型不动产资产拥护专项计划则已获批通过。

另外值得注意的是
，这批申报中产品，发行主体的民营公司
、外资公司浓度逐渐升高，如基汇资本、凯德集团均是外资公司 。